ATR:
Hallo, Herr Güner. irgendwie scheint der türkische Immobilienmarkt aus den Fugen geraten zu sein, zumindest was die Region an der türkischen Riviera und Ägäis betrifft. Viele Immobilienmakler stöhnen über das schleppende Geschäft in diesem Jahr und die Kunden sind verunsichert. Es fehlen die rechtlichen Grundlagen, um Immobiliengeschäfte sicher abzuwickeln.

Haben Sie als Insider Informationen darüber, wann mit dem neuen Gesetz gerechnet werden kann?

Güner:
Ja, Herr Fuß, zum Ersten laufen Immobiliengeschäfte mit Ausländern in der Türkei allgemein auf Grund des fehlenden Gesetzes sehr schleppend bzw. gar nicht. Immobilienmakler und Bauträger, welche nur ausländische Kunden bis jetzt bedient haben und bedienen wollen, haben es sehr schwer, aber die Türken kaufen auf Grund der verbilligten Bauzinsen und wegen der längeren Laufzeit für Baugeld, sehr gut.

Zum Zweiten: Der Gesetzesentwurf, welcher im Parlament eingebracht ist, wurde an die Arbeits-Kommission abgegeben. Die Kommission, die aus fachkundigen Personen besteht, wird diesen Entwurf prüfen und einen endgültigen Antrag zur Abstimmung dem Parlament vorlegen. Übrigens, tagt diese Kommission am 30.11.2005 in Ankara. Die Inhalte sind aber sehr spekulativ.

Es wird erwartet, dass das Gesetz noch in diesem Jahr verabschiedet wird. Dann muss noch die Zustimmung des Ministerpräsidenten (Necdet Sezer) eingeholt werden. Danach wird das Gesetz veröffentlicht und gilt ab dem Tag der Veröffentlichung. Erfahrungsgemäß wird das Gesetz ab dem 1. Quartal 2006 in Kraft treten. Ich bin auch bezüglich der Veröffentlichung sehr gespannt.

ATR:
Trotz dieser unbefriedigenden Rechtslage gibt es immer wieder Europäische Interessenten, die trotzdem kaufen wollen. Da ist die Rede vom Kauf über einen türkischen Mittelsmann, mit dem man sich seine Immobilie sichern könne. Was halten Sie von einem solchen Weg?

Güner:
Immobilien über einen Anderen zu erwerben ist mit sehr unkalkulierbaren Überraschungen verbunden. Hier muss man bewusst handeln und nur den Überschuss des Vermögens einsetzen.

Hier sind einige wichtige überlegenswerte Fragen: Was passiert, wenn der Mittelsmann stirbt oder Insolvenz anmeldet? Wie reagieren die Erbengemeinschaften oder Beamten, denn per Gesetz kann man rechtlich nichts geltend machen. Wer den Grundbucheintrag hat, ist der rechtliche Eigentümer der Immobilie.

Anderweitige Verträge, auch schriftlich und notariell beglaubigt, haben keine Gültigkeit. Der Geldgeber kann aber in der Höhe seiner Investition von einem Mittelsmann einen Wechsel unterschreiben lassen; dies kann sehr nützlich sein.

Am besten ist aber die Immobilie mit Hypotheken zu Gunsten der Geldgeber belasten. Darüber hinaus gibt es einige Möglichkeiten, sich nach türkischem Gesetz zu schützen. Das ist aber dann auch gesetzliche Sicherheit. Das würde den Rahmen dieses Interviews sprengen. Vielleicht ein anderes Mal.

ATR:
Vor kurzem fanden wir zufällig in einer regional erscheinenden deutschsprachigen Zeitung einen anderen Vorschlag, wie man trotz fehlendem Gesetz zu seiner Immobilie kommen könne. Man solle „ganz einfach“ mit einem türkischen Bürger eine Firma gründen und dann die Immobilie auf den Namen der Firma erwerben. Dieser Weg sei nicht nur legal, sondern auch völlig sicher. Wir wissen zwar nicht was hinter dieser Idee steckt, aber uns schien die Angelegenheit eher unsicher zu sein.

Güner:
Das kann für größere Vorhaben sehr wohl interessant sein, fordert aber Professionalität, denn eine Gesellschaft muss auch verwaltet werden. Die Verwaltung ist sehr kostspielig und dazu kann eine Firma nicht immer Verluste fahren.

Was passiert, wenn von Behörden festgestellt wird, dass die Firma zu einem anderen Zweck als dem angegebenen gegründet wurde und immer nur Verluste macht. Ich denke, spätestens nach zwei bis drei Geschäftsjahren hat man dann gewaltigen Ärger mit den Behörden, der bis zum Verlust der Immobilie führen kann.

ATR:
Eine andere Problematik, die viele europäische Käufer im Augenblick verunsichert, ist die Angst vor explodierenden Immobilienpreisen. Auf der einen Seite die Auswirkungen der Erwartung, dass die Türkei eines Tages Mitglied der EU wird und auf der anderen Seite die russischen Bürger, die angeblich bereit sind jeden Preis zu zahlen.

Ist nach Ihrer Meinung eine solche Preisexplosion in nächster Zeit, sagen wir einmal innerhalb der nächsten ein bis drei Jahre, zu befürchten?

Güner:
Ich denke, die Preisbildung der Immobilien hängt von vielen Faktoren ab. Wichtigster Faktor ist das neue Gesetz, denn die Nachfrage nach den Immobilien wird sowohl qualitativ als auch quantitativ von dem neuen Gesetz gesteuert sein.

Hierzu kommt noch die „Stabilität“ der Region und die Lage der Gesamtwirtschaft. Es wird sicherlich regional einige Turbulenzen geben. Aber wo und wie diese aussehen werden, ist derzeit ungewiss. Wie sagt man so schön „No risk no win!“

ATR:
Sicherlich wird uns das Thema Immobilienerwerb in den nächsten Monaten noch mehrfach beschäftigen. Im Augenblick gibt es aber für die Bürger, die bereits hier Immobilienbesitz ihr eigen nennen können, eine andere Problematik: die Qualität und die Kosten der Hausverwaltung. Hierüber würden uns mit Ihnen in gerne bei nächster Gelegenheit unterhalten, aber sicher würde das Thema unsere heutigen Umfang sprengen.

Güner:
Sie haben Recht, die Hausverwaltung ist ein wichtiges Thema und kann unter Umständen einen ursprünglich günstigen Kauf im Nachhinein in einem schlechten Licht stehen lassen. Und nicht immer sind hohe Kosten für die Hausverwaltung gleichbedeutend mit hoher Qualität.

Da Sie an dem Thema offensichtlich großes Interesse haben, können wir uns gerne in den nächsten Tagen über dieses Thema noch einmal unterhalten.

Sie können gerne zu einem persönlichen Gespräch vorbeikommen oder mich anrufen.

ATR:
Vielen Dank für das Gespräch. In den nächsten Tagen werden wir Ihnen gerne noch einige Fragen zum Thema Hausverwaltung stellen.

Güner:
Ich danke auch Ihnen für Ihr Kommen und die Zeit, die Sie sich genommen haben, Herr Fuß.

von Jürgen P. Fuß

© 2005 by ATR
Nachdruck mit vollständiger Quellenangabe gestattet.
Belegexemplar per Email an atr@gmx.com erbeten.